Valor Econômico e Fundo de Comércio de Empreendimentos

O trabalho técnico avaliatório de empreendimentos de base imobiliária, destinados à exploração comercial e de serviços deve atender a todas as diretrizes da NBR 14.653-4 - Norma Brasileira Para Avaliação de Bens – Empreendimentos, em sua parte 4 – Empreendimentos.
Estes trabalhos avaliatórios são de grande relevância e importância quando se deseja conhecer o valor do empreendimento para fins de compra e venda, gestão com base no valor, decisões estratégicas, apuração do fundo de comércio, questões litigiosas, etc.
O valor do empreendimento, também conhecido como valor econômico, segundo a NBR 14.653-4, “corresponde ao valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco”. Onde o custo de oportunidade é a maior taxa de juro auferível no mercado em outras oportunidades de investimentos concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nível de risco.
Para a determinação do valor econômico de um empreendimento, o avaliador deverá estudar profundamente o mesmo, analisando o mercado no qual está inserido e as características físicas, intrínsecas e extrínsecas, e operacionais, principalmente. É indispensável a valoração do ativo permanente, a análise dos relatórios contábeis fiscais, como balanço patrimonial e demonstrativo de resultados, mas, assume um caráter de extrema importância, o estudo minucioso dos relatórios gerenciais, pois através destes será possível conhecer a estrutura de receitas, de custos e despesas operacionais e, posteriormente, criar cenários diferentes com base no comportamento destas variáveis e outras como margens, taxas de lucratividade, estrutura de capital, conjuntura econômica, etc.
É importante salientar que o modelo avaliatório utilizado é probabilístico, ou seja, os lucros líquidos, assim como outras variáveis, são valores prováveis, isto é, apresentam incertezas que devem ser ponderadas estatisticamente através da análise de sensibilidade e de riscos.
Outro conceito intrinsecamente ligado à análise econômica do empreendimento posto de abastecimento é o de fundo de comércio.  A NBR 14.653-4 estabelece que “a identificação do fundo de comércio deverá considerar a previsibilidade de rendas líquidas a serem auferidas pelo empreendimento, durante a sua vida econômica, e corresponderá à diferença entre o valor econômico e o patrimonial”.  Cabe informar que o valor patrimonial deverá ser calculado com os valores do ativo permanente reavaliados a valor de mercado.
Finalmente, merece destaque a importância das avaliações, não somente para questões específicas, mas para a gestão do empreendimento, como ferramenta eficaz para decisões estratégicas com base na análise das flutuações do valor econômico, uma vez que permite, através da simulação de diversos cenários, adequá-las à agregação de valor para o empreendimento.
A Lautec, por atuar há cerca de 20 anos, tanto atendendo às distribuidoras, quanto os operadores e outros players deste mercado, adquiriu larga experiência na determinação não só dos valores econômicos e fundos de comércio, mas, também, na avaliação imobiliária e de máquinas, equipamentos destes empreendimentos.